Investir dans l'immobilier
en Ukraine

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Immobilier en Ukraine
Un investissement très rentable

Avec une économie repartie à la hausse et un marché plein d’avantages compétitifs, l’Ukraine pourrait s’avérer être l’eldorado de l’Europe dans les années à venir. Mais comment tirer parti de ce marché en pleine croissance et quelles sont les procédures à suivre pour faire de l’Ukraine votre nouvelle terre d’investissement ? Expat Ukraine vous explique tout !

Les spécificités du marché immobilier en Ukraine 

Des prix d’achat et des rendements parmi les plus attractifs d’Europe 

Malgré une stabilisation voire une hausse des prix de l’immobilier dans certaines régions et une reprise de l’activité économique dans tout le pays, l’Ukraine figure toujours parmi les pays avec les prix au m2 les plus compétitifs d’Europe. 

Ces prix sont le résultat de plusieurs facteurs économiques tels que des crises financières, une guerre avec la Russie et une dévaluation de la monnaie locale (la hryvnia) qui ont fortement secoué l’économie ukrainienne dans le passé. 

Cela n’a cependant pas toujours été le cas.

De 2004 à 2007, l’immobilier en Ukraine a connu une situation assez similaire à celle de l’immobilier américain, avec une forte demande à l’achat et des prix en croissance de l’ordre de 40% à 55%.

Au pic de cette bulle spéculative, les prix au m2 pouvaient atteindre les $3700, soit seulement 50% moins cher que certains arrondissements de Paris aujourd’hui en 2020. 

Il est indéniable que la crise financière de 2008 a durement touché l’économie ukrainienne et que la guerre avec la Russie a provoqué un rapatriement des fonds russes, ce qui a généré une récession globalisée dans le pays. 

Cependant, depuis 2016, l’économie ukrainienne montre des signes de stabilisation avec une croissance de son PIB d’en moyenne 3% par an. 

Les prix de l’immobilier sont également  repartis à la hausse en particulier à Kiev, la capitale du pays, de près de 45% avec un prix moyen  de 1703€ au m2. 

Cette hausse n’est pas seulement attribuable à une reprise de l’activité économique du pays mais aussi à une structure déficitaire du parc immobilier qui peine à rencontrer la demande et qui pousse mécaniquement les prix vers le haut. 

A Kiev, c’est en effet seulement 5% du parc immobilier qui est habitable, le reste étant composé de logements insalubres et obsolètes de l’époque soviétique qui seront détruits et remplacés dans les années à venir. 

Voici à titre indicatif, les derniers prix de l’immobilier à Kiev pour le mois d’avril 2019 :

  • $20,000 – T1 d'une superficie de 33 m² sur la rue Boychenko dans le quartier de Dnieper
  • $24,000 – T1 d'une superficie de 26 m² sur le rue Copernicus dans le quartier de Shevchenko
  • $50,000 – T1 d'une superficie de 51 m² sur la rue Nikolskaya dans le quartier de Pechersk
  • $51,000 – T2 d'une superficie de 79 m² dans un nouvelle appartement sur la rue Balzac dans le quartier de Desnyansky
  • $68,000 – Studio de d'une superficie de 56 m² dans un nouveau bâtiment sur la rue Rybalko dans le quartier de Shevchenko
  • $100,000 – T1 d'une superficie de 57 m² dans une nouvelle appartement dans la rue Druzhby Narodov dans le quartier de Pechersk
  • $101,000 – T3 d'une superficie de 113 m² sur la rue Nikolskaya Slobidka dans la région de Dnipro
  • $190,000 – T1 sur la rue Navodnitskaya dans le quartier de Pechersk
  • $250,000 – Un Lovft de 340 m²sur la rue Copernicus dans le quartier de Shevchenk
  • $670,000 – Duplex de 330 m² sur la rue Heroes of Stalingrad dans le quartier d'Obolon

Comme vous pouvez le constater, ces prix restent extrêmement attractifs quand on les compare à ceux des grandes capitales européennes comme Londres, Paris, Berlin ou même Zurich.

C’est exactement cette spécificité du marché ukrainien qui fait que ce dernier est également une mine d’or en terme de rendements. 

En effet, il est tout à fait commun d’obtenir un retour sur investissement de l’ordre de 10 à 14% dans une ville comme Kiev. 

Malgré le fait que les prix de la pierre ont diminué, les niveaux des loyers sont en réalité restés assez stables sur le long terme. 

Une fiscalité qui va vous plaire

Un autre aspect très intéressant de l’investissement immobilier en Ukraine est sa fiscalité… ou plutôt son absence de fiscalité !

En Ukraine c’est près de 9 Ukrainiens sur 10 qui sont exemptés de taxes sur leurs propriétés.

Il n’y existe pas de taxe foncière et le concept de taxe d’habitation est assez nouveau : son apparition date seulement de 2012.

La fiscalité immobilière est si faible en Ukraine qu’elle représente seulement 1% des revenus fiscaux globaux du pays (contre 13% en France…).

La spécificité de la fiscalité immobilière ukrainienne ? Vous ne payerez pas un centime de taxe si votre bien ne dépasse pas les 60m2 pour un appartement, et 120m2 pour une maison.

Si ces superficies vous semblent petites, dites-vous bien qu’elles constituent en réalité la majeure partie du parc immobilier ukrainien étant donné que l’espace de vie pour un Ukrainien est en moyenne de 23m2 (contre 50m2 en Europe).

Voici donc comment la taxe d’habitation y est calculée. 

La taxe d’habitation est composée de 1.5% du salaire minimum ukrainien, soit 160$, auquel vous multipliez le nombre de m2 supérieurs à 60m2 si vous possédez un appartement, et 120m2 s'il s’agit d’une maison. 

Cela signifie donc que le propriétaire  d’un appartement de 90m2 ne pourra pas payer plus de 60$ par an de taxe d’habitation. 

Sachez également que ce taux de 1.5% peut parfois diminuer en fonction de la municipalité dans laquelle vous vous trouvez, ce qui réduit encore plus le montant potentiel à payer. 

Avec des prix d’achat attractifs et une fiscalité très intéressante, vous comprenez vite pourquoi investir en Ukraine pourrait s’avérer être une affaire juteuse pour vous. 

Une "nounou" offerte à plein temps si vous voulez investir + de $100 millions 

Lors du dernier forum économique de Davos, le Premier ministre ukrainien Volodymyr Zelensky a annoncé mettre à disposition de tout investisseur étranger, un représentant multilingue à temps plein qui “travaillera pour vous, 24h/24, 7j/7,” dès lors que votre investissement atteindra les 100 millions de dollars. 

Le but de ce tuteur ou “nounou pour l'investissement” sera de vous accompagner dans la complexité du système administratif ukrainien. 

Cette annonce s’est également accompagnée d’une promesse d’exonération d’impôts de 5 ans pour tout investissement supérieur à 10 millions de dollars, ainsi que de la création d’un tribunal d’arbitrage dédié à régler les litiges avec les investisseurs étrangers. 

Cette annonce a été d’autant plus saluée que le mauvais fonctionnement du système judiciaire reste actuellement l’un des principaux freins à l’investissement étranger en Ukraine. 

Documents légaux à fournir

Pour acheter un bien en Ukraine, vous aurez besoin des documents suivants : 

  • Passeport
  • Certificat de Naissance
  • Un NIF (ou Numéro d’Identification Fiscale, obligatoire pour absolument tout en Ukraine)

Si vous êtes marié et que vous voudriez vous rendre en Ukraine sans votre conjoint, vous devrez fournir les documents supplémentaires ci-dessous : 

  • Certificat de marriage
  • Copie légalisée (certifiée par Apostille) du consentement de l'époux / épouse à acheter une propriété
  • Copie du passeport de l'époux / épouse

Effectuer votre due diligence sera capital 

En Ukraine plus que nulle part ailleurs, il vous sera important de vous entourer d’experts afin d’effectuer votre devoir de due diligence avant l'achat d'un bien. 

En effet, comme nous vous l’avions évoqué plus haut, beaucoup de logements en Ukraine ne correspondent pas aux normes actuelles. Ils constituent la majorité du parc immobilier et nécessiteront d’importantes rénovations.

Certaines de ces rénovations pourraient s’avérer plus coûteuses que prévu et vous amener à de sérieuses pertes de capital si elles ne sont pas décelées en amont de votre achat. 

Une expertise vous sera nécessaire afin de déceler les bonnes des mauvaises affaires. Cela pourra sur le long terme vous faire économiser des centaines de milliers d’euros (et éviter de nombreux conflits et maux de tête).

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