L'Ukraine représente un marché plein d’avantages compétitifs et pourrait s’avérer être l’eldorado de l’Europe dans les années à venir. Mais comment tirer parti de ce marché en pleine croissance et quelles sont les procédures à suivre pour faire de l’Ukraine votre nouvelle terre d’investissement ?
Malgré le conflit militaire avec la Russie depuis le 24 février 2022, l’Ukraine figure toujours parmi les pays avec les prix au m2 les plus compétitifs d’Europe.
Ces prix sont le résultat de plusieurs facteurs économiques tels que des crises financières, les conflits avec la Russie et une dévaluation de la monnaie locale (la hryvnia) qui ont fortement ébranlé l’économie ukrainienne. Cela n’a cependant pas toujours été le cas.
De 2004 à 2007, l’immobilier en Ukraine a connu une situation assez similaire à celle de l’immobilier américain, avec une forte demande à l’achat et des prix en croissance de l’ordre de 40 % à 55 %.
Au pic de cette bulle spéculative, les prix au m2 pouvaient atteindre les $ 3700, soit seulement 50 % moins cher que certains arrondissements de Paris en 2020.
Il est indéniable que la crise financière de 2008 a durement touché l’économie ukrainienne et que la guerre avec la Russie a provoqué un rapatriement des fonds russes, ce qui a généré une récession globalisée dans le pays.
Entre 2016 et 2020, l’économie ukrainienne a montré des signes de stabilisation avec une croissance de son PIB d’en moyenne 3 % par an. Les prix de l’immobilier sont également repartis à la hausse en particulier à Kyiv, la capitale du pays, de près de 45 % avec un prix moyen de 1703 € au m2.
On ne peut pas attribuer cette hausse uniquement à une reprise de l’activité économique du pays car elle était également due à une structure déficitaire du parc immobilier qui peinait à rencontrer la demande et qui poussait mécaniquement les prix vers le haut. A Kyiv, c’est en effet seulement 5 % du parc immobilier qui est habitable, le reste étant composé de logements insalubres et obsolètes de l’époque soviétique qui seront détruits et remplacés dans les années à venir.
A noter qu’il est tout à fait commun d’obtenir un retour sur investissement de l’ordre de 10 à 15 % dans une ville comme Kyiv.
Malgré le fait que les prix de la pierre ont diminué d’environ 20 % en 2022, les niveaux des loyers sont en réalité restés assez stables sur le long terme.
Un autre aspect très intéressant de l’investissement immobilier en Ukraine est sa fiscalité… ou plutôt son absence de fiscalité !
En Ukraine c’est près de 9 Ukrainiens sur 10 qui sont exemptés de taxes sur leurs propriétés.
Il n’existe pas de taxe foncière et le concept de taxe d’habitation est assez nouveau : son apparition date seulement de 2012.
La fiscalité immobilière est si faible en Ukraine qu’elle représente seulement 1 % des revenus fiscaux globaux du pays (contre 13 % en France…).
Quelle est la spécificité de la fiscalité immobilière ukrainienne ? La réponse est plus simple : vous ne payerez pas un centime de taxe si votre bien ne dépasse pas les 60 m² pour un appartement, et 120 m² pour une maison.
Si ces superficies vous semblent petites, dites-vous bien qu’elles constituent en réalité la majeure partie du parc immobilier ukrainien étant donné que l’espace de vie pour un Ukrainien est en moyenne de 23 m² (contre 50 m² en Europe).
Voici donc comment la taxe d’habitation y est calculée.
La taxe d’habitation est composée de 1.5 % du salaire minimum ukrainien, soit environ $ 200, auquel vous multipliez le nombre de m² supérieurs à 60 m² si vous possédez un appartement, et 120 m² s'il s’agit d’une maison.
Cela signifie donc que le propriétaire d’un appartement de 90 m² ne pourra pas payer plus de $ 90 par an de taxe d’habitation.
Sachez également que ce taux de 1.5 % peut parfois diminuer en fonction de la municipalité dans laquelle vous vous trouvez, ce qui réduit encore plus le montant potentiel à payer.
Avec des prix d’achat attractifs et une fiscalité très intéressante, vous comprendrez vite pourquoi investir en Ukraine pourrait s’avérer être une affaire particulièrement intéressante pour vous.
Lors du forum économique de Davos en 2020, le Président ukrainien Volodymyr Zelensky a annoncé mettre à disposition de tout investisseur étranger, un représentant multilingue à temps plein qui “travaillera pour vous, 24h/24, 7j/7,” dès lors que votre investissement atteindra les 100 millions de dollars.
Cet interlocuteur aura pour objectif de vous guider dans la complexité du système administratif ukrainien aux côtés d'EXPAT UKRAINE.
Cette annonce s’est également accompagnée d’une promesse d’exonération d’impôts pendant 5 ans pour tout investissement supérieur à 10 millions de dollars, ainsi que de la création d’un tribunal d’arbitrage dédié à régler les litiges avec les investisseurs étrangers.
Cette annonce a été d’autant plus saluée que le mauvais fonctionnement du système judiciaire reste actuellement l’un des principaux freins à l’investissement étranger en Ukraine.
Vous avez envie d’effectuer un achat immobilier en Ukraine ? Nous répondons aux questions les plus fréquentes sur l’investissement immobilier des étrangers dans le pays.
La législation ukrainienne n'impose presque aucune restriction aux étrangers ou aux sociétés étrangères pour acheter des biens immobiliers en Ukraine. Les étrangers (s'ils ont atteint l'âge de 18 ans et séjournent légalement en Ukraine) ont presque les mêmes droits et libertés que les citoyens ukrainiens lorsqu'ils achètent un bien immobilier en Ukraine, hormis dans certains cas spécifiés par la loi. Nous allons revenir sur ces exceptions, en vous les détaillant au fur et à mesure de cet article.
Oui, une société étrangère peut acheter un bien immobilier en Ukraine. Pour ce faire, il faut s'inscrire auprès des autorités fiscales ukrainiennes et obtenir le certificat adéquat.
Il est également nécessaire d'ouvrir un compte bancaire en Ukraine pour le paiement du bien immobilier. Pour ainsi dire, chaque société dans le monde peut acheter une maison ou un immeuble en Ukraine, à condition d’y avoir un compte bancaire.
La procédure d’achat est assez simple et claire, elle peut être synthétisée en sept étapes :
Non, car l'achat d'un bien immobilier n'est pas considéré comme un investissement dans l'économie ukrainienne par la loi ukrainienne. L'investissement dans l'économie ukrainienne a lieu lorsque les fonds correspondants sont dirigés vers une activité commerciale et la réalisation de bénéfices en Ukraine.
Cependant, un bien immobilier peut d'abord être acheté pour une société ukrainienne étrangère (la valeur de ce bien immobilier doit être d'au moins 100 000 USD). La propriété peut alors être attribuée à l'étranger, ou l'étranger peut louer ce bien immobilier à sa société ukrainienne.
La législation ukrainienne permet à un étranger d'enregistrer 100 % des droits de propriété des biens immobiliers qu'il a achetés en son nom. Cependant, si un étranger le souhaite ou le juge opportun, le bien immobilier qu'il a acheté peut être enregistré au nom d'une autre personne, si cela n'est pas contraire à la législation ukrainienne en vigueur (personne interdite de territoire par exemple).
Ces restrictions concernent principalement l'achat de terrains agricoles en Ukraine, de biens communaux et publics. En général, les étrangers et les entreprises étrangères ont les mêmes droits et opportunités en matière d’achat de biens immobiliers en Ukraine que les citoyens ukrainiens.
Oui, mais seulement si l’étranger achète le terrain avec le bien immobilier qui s'y trouve (par exemple, avec une maison).
Dans certains cas, des co-entreprises basées en Ukraine avec la participation d'entités juridiques et de personnes physiques étrangères peuvent acquérir la propriété de terrains non agricoles à des fins commerciales en Ukraine.
Non, ils ne le peuvent pas, du moins pas tant qu’il n’y a pas de décision de la part de citoyens ukrainiens qui mène à une autorisation de vente de terrains agricoles suite à un référendum pan-ukrainien.
En résumé, il est impossible pour un étranger d’acheter un terrain agricole ukrainien.
Non, ce n'est pas impératif. Toutes les actions nécessaires à l'achat et à la vente de biens immobiliers (résidentiels ou commerciaux) en Ukraine peuvent être effectuées soit directement par le citoyen étranger concerné, soit par son mandataire, qui agit sur la base d'une procuration, tel notre cabinet de conseil avec notre équipe d’avocats.
La procuration peut être délivrée dans le pays de résidence de l’étranger. Ainsi, l’achat immobilier en Ukraine avec procuration permet à un investisseur de déléguer la gestion de terrain. Néanmoins, il faut que ce soit fait auprès d’une entreprise de confiance, comme notre cabinet. Le recours à un mandataire pour des transactions immobilières peut être la meilleure option en cas de situation de pandémie ou d'instabilité géopolitique, comme c’est le cas actuellement (guerre en Ukraine).
Oui, une procuration peut être émise en Ukraine ou à l'étranger. Les procurations et autres documents émis depuis l'étranger nécessitent une certification officielle (apostille ou légalisation consulaire - selon le pays où le document a été délivré).
EXPAT UKRAINE se tient à votre disposition si vous choisissez de mener à bien votre projet au travers d’une procuration.
Sans numéro d’identification fiscal, il est impossible de procéder à l'enregistrement notarié des droits immobiliers. Aujourd’hui, le numéro fiscal est uniformisé à l’échelle de l’Europe. C’est un précieux sésame qui vous permettra d’investir dans l’immobilier en Ukraine.
Une demande contenant les données personnelles du citoyen étranger et une traduction notariée de son passeport doit être soumise à l'autorité fiscale ukrainienne compétente.
Le numéro d'immatriculation du contribuable est délivré dans les 5 jours ouvrables.
Les documents suivants doivent être soumis aux autorités fiscales ukrainiennes pour l'enregistrement d'une société étrangère :
L'achat d'un bien immobilier sur le marché primaire ou secondaire peut être associé à certains risques, et la procédure de diligence raisonnable est utilisée pour les identifier et les éviter.
Lors de l'achat d'un appartement sur le marché primaire ukrainien (directement auprès de promoteurs), il convient d'abord de prêter attention à l'intégrité et à la solvabilité du promoteur, à la garantie d’achèvement qu'il doit être en mesure de présenter pour assurer l'aboutissement de la construction dans les délais et dans le respect des codes et normes de construction. Ainsi qu'à la mise à disposition de tous les documents de permis nécessaires dans le cadre de ce programme immobilier neuf. D'autre part, lors de l'achat d'un bien immobilier sur le marché secondaire, une diligence raisonnable permet d’accéder à l'historique complet du bien, de vérifier s'il est mis en gage, s'il est soumis à certaines restrictions légales ou s'il présente d'autres lacunes légales.
Tous ces risques doivent faire l'objet d'une analyse juridique minutieuse avant la signature d'un contrat de vente ou d'un compromis de vente.
Oui c'est possible. Les actions nécessaires pour un tel achat dépendent des accords proposés par le développeur et de ses capacités. Mais la vente en VEFA existe également en Ukraine, pour l’achat d’une maison comme pour l’achat d’un appartement. Les programmes immobiliers neufs sont très prisés d’ailleurs depuis 2004 (année de la révolution orange).
Dans la plupart des cas, pour acheter un bien immobilier auprès d’un promoteur, il faut ouvrir un compte bancaire en Ukraine. Il peut s'agir d'un compte ordinaire ou d'un compte d'investissement. Un compte d'investissement offre de nombreux avantages lors de l'achat d'un bien immobilier.
Puisqu'il existe plusieurs options possibles, il est conseillé de définir le but de l'achat, son utilisation ultérieure et les préférences du vendeur.
Nous serons en mesure de choisir l'option la plus adaptée en fonction de ces critères, au regard de votre situation personnelle et de votre lien avec l’Ukraine.
Les documents suivants sont requis pour l'enregistrement du droit de propriété pour un étranger :
Les documents suivants sont requis pour l'enregistrement d'un bien immobilier pour une société étrangère :
Une évaluation immobilière est effectuée par des entités d'évaluation qui ont reçu un certificat spécial et ont été inscrites au registre national des évaluateurs et des entités d'évaluation. Chacune des parties au contrat d'achat et de vente d'un bien immobilier peut demander une évaluation, en ayant tous les documents nécessaires à portée de main.
En cas d’estimation en vue d’une revente, il faut faire appel à leur services. Ce n’est pas comme en France où une agence immobilière peut s’improviser estimatrice.
Une évaluation de la valeur d'un bien immobilier en Ukraine prend habituellement 1 à 2 jours ouvrables.
Le paiement est habituellement effectué au moment de la conclusion du contrat de vente immobilier. Toutefois, les parties peuvent convenir d'une procédure de paiement différente pour les biens immobiliers.
Oui, mais le paiement en espèces sur le territoire ukrainien n'est officiellement autorisé qu'à hauteur de 50 000 UAH (environ 1 480 EUR). En pratique, cette disposition est souvent violée et des montants plus importants sont payés en espèces. Cependant, nous conseillons fortement à nos clients de ne pas effectuer de règlement en espèces, afin de protéger leurs intérêts.
Il convient également de noter que le montant maximum d'argent liquide non déclaré importé par un étranger sur le territoire ukrainien ne peut pas dépasser les 10 000 euros.
Oui, c'est l'une des nombreuses possibilités dans le cadre d'un règlement juridique avec le propriétaire de l'appartement. Cependant, nous recommandons toujours à nos clients de transférer des fonds via leur compte bancaire d'investissement ouvert en Ukraine.
Habituellement, cela se fait en ouvrant un compte bancaire d'investissement en Ukraine. La procédure d'achat via un compte d'investissement comporte trois étapes :
Il est également possible de transférer des fonds sans convertir de de- vises étrangères en devises ukrainiennes (au sein d'une banque et avec le consentement de la banque en question).
Le transfert de fonds de l'étranger vers l'Ukraine, vers un compte d'investissement en Ukraine prend 3-4 jours ouvrables. D'après notre expérience, il faut plusieurs heures pour transférer des fonds d'un compte bancaire d'investissement en Ukraine à un vendeur, notamment pour le contrôle des devises et le suivi financier.
En outre, l'unité de surveillance financière ou de contrôle des devises de la banque peut exiger des documents supplémentaires pour confirmer l'origine des fonds étrangers.
Au moment de l'enregistrement du bien immobilier, les frais et taxes suivants seront à régler :
Les parties au contrat de vente de biens immobiliers peuvent convenir entre elles qui paiera ces frais et dans quelle mesure.
Si le vendeur est propriétaire du bien depuis moins de trois ans (marché secondaire) ou s'il ne s'agit pas du premier bien qu'il vend dans l'année, il est tenu de payer une taxe de 5 %. Cela peut affecter la valeur de la propriété.
Lors d'un achat sur le marché primaire (auprès d'un promoteur), il est nécessaire qu'un notaire formalise le droit de propriété après l'achèvement de la propriété, la mise en service du bien et l'enregistrement des documents nécessaires par le promoteur.
Le notaire doit procéder à une inscription au registre dans un délai de 1 à 5 jours ouvrables à compter de la date de présentation des documents nécessaires.
Lors de l'achat sur le marché secondaire, le notaire procède aussi à une inscription au registre dans un délai de 1 à 5 jours ouvrables à compter de la date de signature des documents nécessaires.
La durée de l'enregistrement des droits de propriété par le notaire est fixée par la législation et dépend du montant du paiement d'enregistrement (frais administratifs). Plus tôt un étranger souhaite enregistrer ses droits de propriété, plus les frais d'enregistrement sont élevés.
Le transfert de propriété immobilière se produit au moment où un notaire ukrainien enregistre et légalise le contrat d'achat et de vente du bien immobilier. Lors de l'enregistrement ci-dessus, le notaire doit vérifier si toutes les taxes et tous les frais nécessaires ont été payés, si les parties ont le droit de conclure un accord et s'il s’agit d’un bien grevé.
Le transfert de propriété est effectué par un notaire ukrainien - après la signature du contrat et le paiement du bien. Le notaire délivre également une déclaration de propriété.
Le transfert des droits de propriété est confirmé par la présence d'une inscription au registre national des droits de propriété sur les biens immobiliers. Le registre est ouvert et il est possible de commander un extrait du registre à la demande du propriétaire à tout moment (l'extrait est payant).
La propriété immobilière en Ukraine peut être enregistrée au nom de l'un des deux conjoints ou au nom des deux conjoints en même temps. La/les per- sonne(s) dont le/les nom(s) est/sont inscrit(s) dans la colonne « acheteur » du contrat notarié d'achat et de vente du bien immobilier seront considérés comme étant propriétaire de l’appartement.
Un étranger a le droit de disposer d'un bien immobilier acheté en Ukraine à sa discrétion - y compris en le louant. Cependant, la loi ukrainienne interdit à un propriétaire non-résident en Ukraine de louer directement la propriété.
Un non-résident ne peut louer son bien immobilier que par l'intermédiaire d'un résident ukrainien (entrepreneur privé ou personne morale) qui agit en tant que son représentant et mandataire fiscal sur la base d'un accord écrit.
Il convient de noter qu'un étranger peut enregistrer une personne morale en Ukraine et transférer son bien immobilier à sa Direction. De même, un étranger peut s'enregistrer en tant qu'entrepreneur privé en Ukraine et louer son bien immobilier après avoir effectué toutes les démarches d'enregistrement nécessaires.
En Ukraine plus que nulle part ailleurs, il vous sera important de vous entourer d’experts afin d’effectuer votre devoir de due diligence avant l'achat d'un bien.
En effet, beaucoup de logements en Ukraine ne correspondent pas aux normes actuelles. Ils constituent la majorité du parc immobilier et nécessiteront d’importantes rénovations. Certaines de ces rénovations pourraient s’avérer plus coûteuses que prévu et vous amener à de sérieuses pertes de capital si elles ne sont pas décelées en amont de votre achat.
Une expertise vous sera nécessaire afin de déceler les bonnes des mauvaises affaires. Cela pourra, sur le long terme, vous faire économiser des centaines de milliers d’euros (et éviter de nombreux conflits et maux de tête…).
Pour plus de détails, ou si vous souhaitez discuter de votre cas spécifique avec nous, veuillez nous envoyer un e-mail ou utiliser notre formulaire de contact. Cette publication est destinée à fournir des réponses générales aux questions courantes que nous recevons de nos clients concernant l'achat d'un bien immobilier en Ukraine, et ne doit pas être considérée comme un conseil juridique.
