Malgré les incertitudes typiques d'une année électorale sur un marché émergent, de plus en plus d'investisseurs étrangers envisageaient sérieusement d'investir en Ukraine en 2019. Le marché immobilier de Kiev offre des rendements attrayants, mais simplement copier et coller une stratégie qui fonctionne bien dans un marché immobilier développé n'est pas la recette du succès. Pour réussir ici, les acheteurs étrangers devront se débarrasser de leurs stéréotypes sur l'Ukraine et de tout attachement fort aux approches utilisées dans d'autres pays. Cet article abordera 10 différences clés entre le marché immobilier de Kiev et les marchés occidentaux et fournira des conseils pour aider les investisseurs immobiliers à maximiser leurs chances de succès.
Par rapport aux faibles rendements à un chiffre sur les marchés développés et matures, il est aujourd'hui possible pour les investisseurs immobiliers à Kiev d'atteindre des rendements annuels bruts de 10 à 14% lors de l'achat de propriétés de qualité dans le centre-ville. Contrairement aux marchés immobiliers en plein essor ( voir en « surchauffe » ) aux États-Unis et dans certaines parties de l'Europe occidentale, Kiev sort tout juste de son « cycle baissier » après avoir subi l'impact de la crise financière post-révolution de Maïdan en 2015 et de la crise financière mondiale de 2008. Ainsi, en plus des rendements actuels attractifs, il y a beaucoup de place à faire avant que les prix ne reviennent à des niveaux observés avant le Maïdan, sans parler d'atteindre les prix observés avant la crise financière mondiale.
De nombreux investisseurs occidentaux, en particulier les Américains, ne peuvent pas imaginer un marché immobilier sans crédit, mais c'est exactement ce que vous trouverez en Ukraine depuis 2019. Bien que techniquement vous puissiez trouver des hypothèques ici, les taux d'intérêt sont de 20 % et les conditions de ces prêts les rendent peu pratiques pour les acheteurs de maison. Vous ne trouverez pas non plus de financement vendeur en Ukraine. Vous pouvez trouver du financement pour les développeurs, mais il est à court terme et n'est pas offert sur les propriétés de qualité supérieure. Pour ouvrir la voie à un retour des hypothèques, la Banque Nationale d'Ukraine a utilisé une politique monétaire stricte pour maîtriser l'inflation (à 18 %, les taux d'intérêt étaient parmi les plus élevés d'Europe au premier trimestre 2019). Mais pour un marché plus large et pour les investisseurs étrangers, la disponibilité d'hypothèques est beaucoup plus éloignée. Ainsi, à court et à moyen terme, les investisseurs devraient prévoir de payer «en espèces» et de financer le montant total de l'investissement au moment de l'achat.
Que vous achetiez sur le marché primaire ou secondaire de Kiev, vous devez garder en tête une éventuelle rénovation de votre placement. Actuellement, les appartements dans les vieux bâtiments historiques du centre-ville offrent généralement les meilleurs rendements actuels et un potentiel d'appréciation ( n'oubliez pas de faire preuve de diligence raisonnable ). Mais ces propriétés sont des «fixateurs» et sont souvent rejetées par les acheteurs locaux, d'où leurs prix d'achat attractifs. Et les développeurs de Kiev commandent presque toujours de nouveaux bâtiments avec des appartements non rénovés. Ensuite, les acheteurs locaux peuvent souvent passer les 2 à 3 prochaines années (ou plus) à terminer les rénovations dans ces nouveaux bâtiments, engendrant beaucoup de nuisances sonores pour leurs voisins et rendant ces propriétés peu attrayantes pour les locataires. À de rares exceptions près, les appartements récemment rénovés à Kiev ne sont généralement pas de qualité d'investissement pour plusieurs raisons - soit ils offrent des rendements inférieurs en raison des prix de vente élevés, soit le style et la qualité de la rénovation ne conviennent pas aux clients locatifs. Et même si vous pouvez surmonter la barrière de la langue et avoir une certaine compréhension des différences culturelles, la rénovation d'un appartement en Ukraine peut être un défi particulier pour les investisseurs étrangers. Trouver un constructeur-entrepreneur fiable partout dans le monde peut être difficile et les marchés fragmentés et inefficaces des matériaux de construction et des fournisseurs de services de l'Ukraine peuvent créer des soucis indésirables pour les acheteurs étrangers. Au lieu d'entreprendre un projet de rénovation difficile, les investisseurs devraient sérieusement envisager de trouver un fournisseur de confiance pour la rénovation de leur propriété.
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Le taux d'accession à la propriété en Ukraine dépasse 90 %, ce qui le rend bien supérieur à la moyenne de l'UE (environ 69 %) et aux États-Unis (environ 65 %). Culturellement, en Ukraine, il y a même une stigmatisation contre la location. En effet, de nombreux habitants se feront un plaisir d'échanger des temps de trajet plus courts contre des temps de trajet plus longs afin de posséder plutôt que de louer. Et contrairement aux grandes villes des marchés développés, les immeubles de grande hauteur gérés par des professionnels avec des appartements en location n'existent tout simplement pas à Kiev. Donc, si vous êtes un investisseur immobilier qui s'intéresse à la location à long terme, vous devez prévoir de cibler le marché de niche des locataires étrangers, qui préfèrent vivre au centre-ville dans des logements avec des rénovations aux normes européennes, et souvent dans des bâtiments historiques plus anciens.
Les conséquences de la crise financière mondiale ont laissé une offre excédentaire de logements neufs dans de nombreux marchés développés, ce qui a entraîné une chute des prix et des saisies. En revanche, la construction de nouveaux logements s'est poursuivie même pendant la récente récession en Ukraine. Les déficits de logements structurels persistent et sont particulièrement aigus au cœur du centre-ville de Kiev, le quartier préféré des locataires premium et haut de gamme. Selon certaines estimations, l'espace de vie moyen par habitant en Ukraine est de 23 m² par personne, moins de la moitié de la moyenne de l'UE, qui est de 50 m². Dans une interview de 2018, le vice-ministre ukrainien du Développement régional, de la Construction et du Logement a estimé qu'au rythme actuel de la construction, il faudrait « 70 ans pour combler ce déficit et atteindre l'espace de vie moyen par habitant de l'UE ». Pendant ce temps, il y a des milliers de bâtiments obsolètes de l'ère soviétique qui doivent être remplacés. Rien qu'à Kiev, il y a plus de 3 000 bâtiments de l'ère Khrouchtchev qui doivent être remplacés (selon des estimations prudentes, plus de 180 000 appartements). Ce déficit d'approvisionnement établit également un « plancher » de prix pour le marché du logement au sens large.
Sur papier, les accords de location en Ukraine sont pour la plupart « conviviaux pour les locataires » et ici les locataires ont certains droits, en particulier lorsque de jeunes enfants sont impliqués. Mais en général, l'Ukraine est beaucoup plus « conviviale pour les propriétaires » que certaines villes américaines et de nombreux pays de l'UE. Par exemple, le contrôle des loyers n'existe pas en Ukraine. Et malgré la récente entrée sur le marché de RyanAir, contrairement à de nombreuses villes occidentales, Kiev n'a promulgué aucune réglementation « anti-AirBnB » empêchant les propriétaires de proposer leurs appartements en location à court terme.
Comparés aux coûts de possession de biens immobiliers sur les marchés développés, ces coûts pour les investisseurs immobiliers sont assez faibles en Ukraine. Les taxes foncières sont insignifiantes. On s'attend à ce que les locataires paient le coût total des services publics et des charges communes (qui sont également beaucoup plus bas qu'en Occident). Puisque vous aurez probablement rénové votre immeuble de placement, vos dépenses d'entretien seront faibles, et si vous devez réparer votre appartement, les coûts de main-d'œuvre pour ces travaux sont également assez bas en Ukraine. Et parce que la plupart des immeubles de placement en Ukraine ne sont pas financés en raison du manque d'hypothèques locales, le service de la dette ne fera pas partie de vos frais financiers.
Contrairement aux marchés développés, l'Ukraine ne dispose pas aujourd'hui d'un service de cotation multiple (MLS) avec des informations détaillées sur la propriété. Les statistiques officielles sur les prix de vente sont également inutiles, car de nombreux vendeurs s'entendent avec les acheteurs pour créer des accords de vente-achat qui sous-estiment le montant d'une vente afin d'économiser sur les taxes. Et les informations sur les prix de vente que vous trouverez sur de nombreux portails immobiliers ukrainiens en ligne sont souvent au mieux inexactes et au pire intentionnellement fausses. En effet, il n'est pas rare que les courtiers locaux de Kiev créent une liste en ligne en utilisant des photos fastueuses d'un appartement à Londres ou à Barcelone dans le seul but d’obtenir les coordonnées d'un acheteur. Il reste bon à savoir que les courtiers ne sont pas tenus d'obtenir une licence en Ukraine et ne sont pas soumis à un code d'éthique. Les acheteurs ne trouveront pas de bonnes informations sur les prix en ligne ou dans les statistiques officielles.
Alors qu'en Occident, il est typique que les vendeurs signent des accords exclusifs avec les agents commerciaux pour commercialiser et vendre leurs propriétés, cette pratique est relativement rare en Ukraine. Le manque de professionnalisme de nombreux courtiers est l'une des raisons pour lesquelles les vendeurs locaux sont réticents à retenir un courtier sur une base exclusive pour vendre leur propriété. Mais une raison plus importante n'est souvent qu'une volonté de payer/proposer moins cher même si la transaction n’est pas forcément transparente, au nom de nombreux propriétaires-vendeurs locaux qui peuvent souvent travailler contre ces intermédiaires (un courtier qui n'est pas payé par le vendeur n'est pas incité à obtenir la meilleure offre pour le vendeur, ce qui est quelque chose qu'un courtier avisé peut utiliser à l'avantage de son client).
Plusieurs pays ont des règles spéciales pour les investisseurs immobiliers étrangers visant à restreindre leurs investissements sur des marchés en surchauffe. Par exemple, Hong Kong a décrété un supplément de 15% sur les achats par des particuliers et des entreprises non-résidents et des taxes supplémentaires allant jusqu'à 20 % pour ces acheteurs s'ils vendent après avoir détenu leur propriété pendant moins de 3 ans. En Suisse, 20 % du parc de logements d'une communauté peuvent être des résidences secondaires. Et l'Australie interdit aux étrangers d'acheter sur le marché secondaire à moins qu'ils ne prévoient y vivre à temps plein et les étrangers doivent demander l'autorisation du gouvernement pour acheter ou construire de nouvelles maisons et payer des frais supplémentaires. En revanche, l'Ukraine a relativement peu de règles spéciales pour les investisseurs étrangers. La seule restriction pure et simple est qu'il est actuellement interdit aux étrangers d'acheter des terres désignées comme terres agricoles. L'Ukraine a des taxes anti-spéculations pour tous les acheteurs qui vendent après avoir détenu leurs propriétés pendant moins de 3 ans ou vendent plus d'une propriété au cours d'une année civile. Il existe également des taxes supplémentaires de 18 % pour les acheteurs étrangers s'ils vendent leur propriété après l'avoir détenue pendant 1 an ou moins et 5 % s'ils la vendent dans un délai de 1 à 3 ans après l'avoir achetée. Mais si vous détenez votre propriété depuis 3 ans ou plus et que vous ne vendez qu'une seule propriété au cours d'une année civile, les taxes ne représentent que 1 % du prix de vente. (Il existe des stratégies juridiques pour minimiser l'impact des taxes anti-spéculations ukrainiennes, mais elles n'ont de sens que pour les acheteurs qui envisagent d'acheter plusieurs propriétés.)
J'espère que cet article vous a ouvert les yeux sur certaines différences importantes entre le marché immobilier de Kiev et les marchés développés des pays occidentaux. Il y a certainement des opportunités historiques à trouver sur le marché de Kiev, mais pour en profiter, il faut une stratégie d'investissement adaptée aux réalités du marché.
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