Le marché immobilier ukrainien traverse une période de recomposition profonde depuis 2022. Pour les ressortissants étrangers qui s’intéressent au pays, qu’il s’agisse d’une résidence personnelle ou d’une opération patrimoniale, la compréhension du cadre juridique, des procédures et des risques est un préalable indispensable. Cet article propose un panorama informatif de ces éléments.
Avertissement de positionnement éditorial
Cet article décrit le cadre général du marché immobilier ukrainien et de la procédure d’acquisition par les étrangers à des fins informatives. Toute opération immobilière relève d’une analyse individuelle conduite avec un avocat ukrainien, un notaire ukrainien, et un fiscaliste compétent dans les juridictions concernées.
Le marché immobilier ukrainien est segmenté par région et par segment de marché. Les villes situées à l’ouest du pays (Lviv, Ivano-Frankivsk, Ternopil) connaissent une activité soutenue, alimentée par l’afflux de déplacés internes, la présence des organisations internationales et le repositionnement de certaines entreprises. Kyiv affiche une dynamique contrastée selon les arrondissements et selon les périodes. Les zones de l’est et du sud-est sont exposées au conflit et présentent un profil de risque qui les place hors du champ des opérations classiques.
Les niveaux de prix indiqués dans cet article sont des ordres de grandeur observés à titre informatif. L’évaluation d’un bien immobilier ukrainien donné requiert une expertise individualisée.
Kyiv concentre l’essentiel de l’activité immobilière ukrainienne. La capitale dispose du marché locatif le plus profond du pays et accueille la majorité des représentations diplomatiques, des organisations internationales et des entreprises étrangères implantées. Plusieurs arrondissements (Pechersk, Shevchenkivsky, Obolon) figurent parmi les zones les plus actives.
Lviv concentre une activité résidentielle alimentée par les déplacés internes et la présence d’organisations internationales. Ivano-Frankivsk connaît une dynamique de marché soutenue, dans un contexte de relocation depuis les régions de l’est. Odessa présente une situation spécifique liée à sa position côtière et aux infrastructures portuaires.
Ordres de grandeur de prix au mètre carré, 2026 (à titre indicatif)
Les ressortissants français peuvent acquérir des biens immobiliers résidentiels en Ukraine sans restriction de nationalité, dans le cadre des règles de droit commun applicables aux transactions immobilières. L’acquisition de terres agricoles est en revanche soumise à des limites strictes, encadrées par la réforme foncière de 2021. Les surfaces et les configurations applicables (personnes physiques, sociétés étrangères) sont susceptibles d’évoluer en fonction de décisions législatives ultérieures.
L’acquisition d’un bien immobilier ukrainien fait intervenir plusieurs étapes encadrées par le droit ukrainien, notamment l’intervention d’un notaire ukrainien pour la signature de l’acte et l’enregistrement au Registre d’État des droits réels. Une due diligence préalable est indispensable pour vérifier les titres de propriété, les éventuelles dettes, hypothèques et servitudes attachées au bien.
Étapes générales d’une acquisition immobilière en Ukraine
Cette séquence est donnée à titre indicatif. La chronologie effective d’une transaction dépend du bien, du vendeur, du financement et des particularités du dossier. Chaque étape suppose l’intervention de professionnels qualifiés, dont la rémunération est distincte du prix du bien.
Les banques ukrainiennes n’accordent pas, dans les conditions actuelles, de prêts immobiliers aux non-résidents étrangers selon les standards des marchés européens occidentaux. L’acquisition est donc généralement financée sur fonds propres ou par un prêt contracté dans le pays de résidence de l’acquéreur. Les transferts de fonds vers l’Ukraine s’effectuent par virement bancaire international, dans le respect des procédures de contrôle des changes en vigueur.
Les revenus locatifs tirés d’un bien immobilier ukrainien sont en principe imposables en Ukraine, selon le régime applicable à la situation du contribuable. La France et l’Ukraine sont liées par une convention de non-double imposition qui encadre les modalités d’élimination de la double imposition.
Obligations déclaratives françaises
La détention par un résident fiscal français d’un bien immobilier à l’étranger, et la perception de revenus locatifs de source étrangère, sont assorties d’obligations déclaratives en France. Ces obligations doivent faire l’objet d’un examen avec un fiscaliste avant toute acquisition.
Acquérir un bien immobilier en Ukraine depuis la France pose trois difficultés concrètes : identifier des biens fiables sur un marché peu transparent, sélectionner les bons interlocuteurs locaux (avocat pour la due diligence, notaire, banque acceptant les non-résidents), et coordonner une opération à distance avec un calendrier maîtrisable. Notre cabinet apporte une équipe basée à Kyiv qui répond précisément à ces trois besoins : sourcing de biens à partir d’un cahier des charges, présélection des avocats et notaires de notre réseau qui ont l’habitude des dossiers avec acquéreurs étrangers, organisation des visites et des rendez-vous, présence physique aux étapes clés.
L’enjeu, pour vous, est d’éviter les pertes de temps liées aux annonces erronées ou aux interlocuteurs peu fiables, et de sécuriser le calendrier de l’opération en disposant d’une coordination locale francophone. Les actes juridiques (due diligence, signature notariée) restent assurés par les professionnels régulés ukrainiens de notre réseau ; les questions fiscales et patrimoniales françaises (obligations déclaratives, IFI, structuration) sont traitées avec un fiscaliste partenaire que nous pouvons vous présenter dès la phase exploratoire.
Sur le plan juridique, une acquisition immobilière en Ukraine peut être réalisée par procuration notariée donnée à un mandataire local. La procuration est rédigée par un notaire (en France ou en Ukraine selon les configurations) et soumise aux exigences de forme du droit ukrainien. Cette procédure suppose l’intervention conjointe d’un notaire et d’un avocat de confiance, et n’est pas toujours opportune selon la nature du bien et du dossier.
L’exposition au risque sécuritaire dépend fortement de la localisation du bien et de l’évolution de la situation. Les villes de l’ouest (Lviv, Ivano-Frankivsk) présentent un profil de risque sensiblement différent de Kyiv ou des villes proches du front. Notre équipe sur place permet une remontée d’information de terrain qui complète les sources publiques pour cadrer cette appréciation.
Le choix de la structuration juridique d’une opération immobilière en Ukraine (détention directe par une personne physique, détention via une société, structuration plus complexe) relève d’une analyse cas par cas conduite par un avocat d’affaires et un fiscaliste. Cette analyse intègre les paramètres fiscaux, successoraux, de gouvernance et de sortie.
Un résident fiscal français qui détient un bien immobilier en Ukraine est soumis à plusieurs obligations déclaratives en France : déclaration des comptes bancaires étrangers utilisés pour l’opération, déclaration des revenus de source ukrainienne, application éventuelle de l’IFI selon les seuils en vigueur, et obligations spécifiques en cas de cession. Ces obligations doivent être examinées avec un fiscaliste préalablement à toute acquisition.
La due diligence sur un bien immobilier ukrainien est conduite par un avocat ukrainien. Elle porte notamment sur la vérification des titres de propriété, la chaîne de propriétaires antérieurs, l’existence d’hypothèques ou de servitudes, la conformité urbanistique, l’absence de litiges en cours et les autorisations d’occupation. Cette vérification est un préalable indispensable à toute signature.
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EXPAT UKRAINE est un cabinet de conseil en expatriation, spécialisé sur la destination Ukraine. Nous n'exerçons aucune activité réglementée. Nos prestations consistent à accompagner nos clients dans la définition et l'organisation de leur projet d'expatriation, hors démarches réglementées. Pour toute question juridique, fiscale ou patrimoniale, nous orientons vers les catégories de professionnels indépendants compétents (avocats, notaires, experts-comptables, conseils en gestion de patrimoine).