Vous envisagez un projet immobilier en Ukraine et vous vous interrogez sur les étapes préalables, le cadre juridique applicable et les démarches d'acquisition. Cabinet de conseil en expatriation, spécialisé Ukraine, Expat Ukraine vous accompagne dans la définition et l'organisation de votre projet, en lien avec les agents immobiliers titulaires de la carte professionnelle au sens de la loi Hoguet (loi n°70-9 du 2 janvier 1970) et les notaires en Ukraine pour les démarches relevant de leur compétence.
Selon les données publiques disponibles, l'Ukraine figure parmi les pays européens présentant des niveaux de prix au m² parmi les plus accessibles, malgré le contexte du conflit militaire avec la Russie engagé depuis le 24 février 2022.
Ces niveaux résultent de plusieurs facteurs économiques : crises financières successives, conflit avec la Russie et évolutions de la monnaie locale (la hryvnia). Cette situation n'a pas toujours été le cas.
De 2004 à 2007, le marché immobilier ukrainien a enregistré une croissance forte des prix, de l'ordre de 40 % à 55 %.
Au pic de cette période, les prix au m² pouvaient atteindre environ 3 700 dollars, soit nettement moins que certains arrondissements de Paris en 2020.
La crise financière de 2008 et le conflit avec la Russie ont eu une incidence importante sur l'économie ukrainienne, avec un retrait de capitaux russes ayant généré une récession généralisée dans le pays.
Entre 2016 et 2020, l'économie ukrainienne a montré des signes de stabilisation avec une croissance moyenne du PIB de 3 % par an. Les prix de l'immobilier ont également connu une remontée, particulièrement à Kyiv, la capitale, avec une hausse d'environ 45 % et un prix moyen de 1703 € au m².
Cette évolution s'explique par une reprise de l'activité économique, mais aussi par une structure déficitaire du parc immobilier face à la demande, ce qui a tendance à pousser les prix à la hausse. À Kyiv, environ 5 % du parc immobilier est considéré comme habitable selon les standards actuels, le reste relevant d'un patrimoine bâti antérieur à l'indépendance qui fait l'objet de programmes de rénovation et de remplacement.
Selon les données publiques, des rendements locatifs de l'ordre de 10 à 15 % ont été observés dans une ville comme Kyiv. Ces niveaux ne constituent pas un engagement et l'analyse de chaque projet relève d'un conseil indépendant.
Bien que les prix de la pierre aient diminué d'environ 20 % en 2022, les loyers sont restés relativement stables sur le long terme.
Le cadre fiscal applicable à l'immobilier en Ukraine présente des spécificités. Selon les données publiques, la majorité des résidents ukrainiens sont exemptés de taxes sur leurs propriétés.
Il n'existe pas de taxe foncière. Le concept de taxe d'habitation a été introduit en 2012.
La fiscalité immobilière représente environ 1 % des revenus fiscaux globaux du pays.
La taxe d'habitation ukrainienne s'applique au-delà de certaines surfaces : 60 m² pour un appartement et 120 m² pour une maison.
Ces seuils correspondent à la majeure partie du parc immobilier ukrainien, l'espace de vie moyen par habitant étant de 23 m² en Ukraine, contre 50 m² en moyenne en Europe.
Le calcul de la taxe d'habitation est basé sur 1,5 % du salaire minimum ukrainien (environ 200 dollars), multiplié par le nombre de m² supérieurs au seuil applicable.
À titre d'illustration, le propriétaire d'un appartement de 90 m² ne dépassera généralement pas 90 dollars par an de taxe d'habitation.
Ce taux peut être réduit selon la municipalité, ce qui peut diminuer encore le montant à payer. L'analyse fiscale d'un projet d'acquisition immobilière en Ukraine relève d'un conseil fiscal indépendant.
Lors du forum économique de Davos en 2020, le Président ukrainien Volodymyr Zelensky a annoncé la mise à disposition, pour tout investisseur étranger dont l'investissement atteint 100 millions de dollars, d'un représentant multilingue à temps plein chargé d'accompagner les démarches administratives.
Cette annonce s'est accompagnée d'une mesure d'exonération d'impôts pendant 5 ans pour tout investissement supérieur à 10 millions de dollars, ainsi que de la création d'un tribunal d'arbitrage dédié aux litiges avec les investisseurs étrangers.
Cette annonce a notamment porté sur le fonctionnement du système judiciaire, identifié comme l'un des freins à l'investissement étranger en Ukraine.
Vous envisagez une acquisition immobilière en Ukraine. Voici des éléments d'information sur les questions fréquemment posées concernant le projet immobilier des ressortissants étrangers dans le pays.
La législation ukrainienne n'impose pratiquement aucune restriction aux ressortissants étrangers ou aux sociétés étrangères pour acquérir des biens immobiliers en Ukraine. Les ressortissants étrangers (s'ils ont 18 ans révolus et séjournent légalement en Ukraine) disposent de droits comparables à ceux des citoyens ukrainiens lorsqu'ils acquièrent un bien immobilier en Ukraine, à l'exception de certains cas spécifiés par la loi. Ces exceptions sont détaillées plus bas.
Oui. Cette acquisition implique notamment une inscription auprès des autorités fiscales ukrainiennes et l'obtention d'un certificat adéquat.
L'ouverture d'un compte bancaire en Ukraine est également requise pour le paiement du bien immobilier. Toute société peut ainsi acquérir un bien immobilier en Ukraine, sous réserve de l'ouverture d'un compte bancaire local.
La procédure d'acquisition peut être synthétisée en sept étapes :
Non. L'achat d'un bien immobilier n'est pas considéré comme un investissement dans l'économie ukrainienne par la loi ukrainienne. L'investissement dans l'économie ukrainienne intervient lorsque les fonds sont dirigés vers une activité commerciale et la réalisation de bénéfices en Ukraine.
Cependant, un bien immobilier peut être acheté pour une société ukrainienne étrangère (la valeur du bien doit être d'au moins 100 000 USD). Le bien peut alors être attribué au ressortissant étranger ou loué par lui à sa société ukrainienne.
La législation ukrainienne permet à un ressortissant étranger d'enregistrer 100 % des droits de propriété à son nom. Si le ressortissant étranger le souhaite, le bien peut également être enregistré au nom d'une autre personne, sous réserve de la conformité avec la législation ukrainienne en vigueur.
Ces restrictions concernent principalement l'acquisition de terrains agricoles en Ukraine, des biens communaux et publics. En général, les ressortissants étrangers et les entreprises étrangères disposent de droits comparables aux citoyens ukrainiens en matière d'acquisition de biens immobiliers en Ukraine.
Oui, mais seulement si le terrain est acheté avec le bien immobilier qui s'y trouve (par exemple avec une maison).
Dans certains cas, des co-entreprises basées en Ukraine avec la participation d'entités juridiques et de personnes physiques étrangères peuvent acquérir la propriété de terrains non agricoles à des fins commerciales.
Non, à ce jour. L'autorisation de vente de terrains agricoles aux ressortissants étrangers est conditionnée à un référendum pan-ukrainien.
Ainsi, l'acquisition de terrains agricoles ukrainiens n'est pas ouverte aux ressortissants étrangers.
Non. Les démarches d'acquisition (résidentielle ou commerciale) en Ukraine peuvent être effectuées soit directement par le ressortissant étranger, soit par son mandataire, qui agit sur la base d'une procuration. Notre cabinet coordonne les étapes du projet en lien avec les avocats spécialisés en Ukraine.
La procuration peut être délivrée dans le pays de résidence du ressortissant étranger. L'acquisition immobilière en Ukraine avec procuration permet ainsi à un ressortissant étranger de déléguer la gestion de la transaction. Le recours à un mandataire pour des transactions immobilières peut s'avérer adapté en cas de pandémie ou d'instabilité géopolitique.
Oui. Une procuration peut être émise en Ukraine ou à l'étranger. Les procurations et autres documents émis depuis l'étranger nécessitent une certification officielle (apostille ou légalisation consulaire selon le pays d'émission).
EXPAT UKRAINE coordonne les étapes du projet en lien avec les notaires et les avocats spécialisés.
Sans numéro d'identification fiscale, l'enregistrement notarié des droits immobiliers ne peut pas avoir lieu. Le numéro fiscal est aujourd'hui uniformisé à l'échelle européenne. Il constitue un document indispensable pour un projet immobilier en Ukraine.
Une demande contenant les données personnelles du ressortissant étranger et une traduction notariée de son passeport doit être soumise à l'autorité fiscale ukrainienne compétente.
Le numéro d'immatriculation du contribuable est délivré dans un délai de 5 jours ouvrables.
Les documents suivants doivent être soumis aux autorités fiscales ukrainiennes pour l'enregistrement d'une société étrangère :
L'acquisition d'un bien immobilier sur le marché primaire ou secondaire peut être associée à certains risques. La procédure de due diligence vise à les identifier.
Lors de l'acquisition d'un appartement sur le marché primaire ukrainien (directement auprès de promoteurs), il convient de prêter attention à l'intégrité et à la solvabilité du promoteur, à la garantie d'achèvement, ainsi qu'à la mise à disposition des documents de permis nécessaires dans le cadre du programme immobilier neuf. Lors de l'acquisition d'un bien immobilier sur le marché secondaire, la due diligence permet d'accéder à l'historique du bien, de vérifier s'il est mis en gage ou soumis à des restrictions légales.
Ces risques font l'objet d'une analyse juridique conduite par les avocats spécialisés et les notaires en Ukraine, avant la signature d'un compromis ou d'un contrat de vente.
Oui. Les modalités dépendent des accords proposés par le promoteur. La vente en VEFA existe également en Ukraine, pour les maisons comme pour les appartements. Les programmes immobiliers neufs sont implantés depuis 2004.
Dans la plupart des cas, l'acquisition auprès d'un promoteur nécessite l'ouverture d'un compte bancaire en Ukraine. Il peut s'agir d'un compte ordinaire ou d'un compte d'investissement. Un compte d'investissement présente plusieurs caractéristiques utiles pour une acquisition immobilière.
Plusieurs options étant possibles, il convient de définir l'objectif de l'acquisition, son utilisation ultérieure et les préférences du vendeur.
Notre cabinet oriente ses clients vers les agents immobiliers titulaires de la carte professionnelle, en lien avec votre situation personnelle et le contexte de votre projet en Ukraine.
Les documents suivants sont requis pour l'enregistrement du droit de propriété pour un ressortissant étranger :
Les documents suivants sont requis pour l'enregistrement d'un bien immobilier au nom d'une société étrangère :
L'évaluation immobilière est effectuée par des entités d'évaluation agréées, inscrites au registre national des évaluateurs. Chacune des parties au contrat d'achat et de vente peut demander une évaluation, sur la base des documents nécessaires.
En cas d'estimation en vue d'une revente, ces entités sont compétentes. Cela diffère de la pratique observée en France, où une agence immobilière peut effectuer une estimation.
Une évaluation de la valeur d'un bien immobilier en Ukraine prend habituellement 1 à 2 jours ouvrables.
Le paiement est habituellement effectué au moment de la conclusion du contrat de vente immobilier. Les parties peuvent toutefois convenir d'autres modalités.
Le paiement en espèces sur le territoire ukrainien est officiellement autorisé jusqu'à hauteur de 50 000 UAH (environ 1 480 EUR). Au-delà, le règlement par virement bancaire est recommandé pour préserver les intérêts des parties.
Le montant maximum d'argent liquide non déclaré importé par un ressortissant étranger sur le territoire ukrainien ne peut pas dépasser 10 000 euros.
Oui. Cela constitue l'une des modalités possibles dans le cadre d'un règlement juridique. Le transfert via un compte bancaire d'investissement ouvert en Ukraine est généralement préconisé par les avocats spécialisés.
Cela passe habituellement par l'ouverture d'un compte bancaire d'investissement en Ukraine. La procédure d'acquisition via un compte d'investissement comporte trois étapes :
Il est également possible de transférer des fonds sans conversion de devises, au sein d'une banque et avec son accord.
Le transfert de fonds de l'étranger vers l'Ukraine, vers un compte d'investissement, prend généralement 3 à 4 jours ouvrables. Le transfert de fonds depuis le compte d'investissement vers un vendeur ukrainien peut prendre plusieurs heures, notamment pour le contrôle des devises.
L'unité de surveillance financière de la banque peut exiger des documents complémentaires pour confirmer l'origine des fonds étrangers.
Au moment de l'enregistrement du bien immobilier, les frais et taxes suivants sont applicables :
Les parties peuvent convenir entre elles de la répartition de ces frais.
Si le vendeur est propriétaire du bien depuis moins de trois ans (marché secondaire) ou s'il ne s'agit pas du premier bien qu'il vend dans l'année, une taxe de 5 % peut s'appliquer.
Lors d'un achat sur le marché primaire (auprès d'un promoteur), l'enregistrement notarié du droit de propriété intervient après l'achèvement du bien, sa mise en service et l'enregistrement des documents nécessaires par le promoteur.
Le notaire procède à une inscription au registre dans un délai de 1 à 5 jours ouvrables à compter de la date de présentation des documents nécessaires.
Lors de l'achat sur le marché secondaire, le notaire procède à une inscription au registre dans un délai de 1 à 5 jours ouvrables à compter de la date de signature des documents nécessaires.
La durée de l'enregistrement des droits de propriété par le notaire est fixée par la législation et dépend du montant du paiement d'enregistrement (frais administratifs).
Le transfert de propriété immobilière intervient au moment où un notaire ukrainien enregistre et légalise le contrat d'achat et de vente du bien immobilier. Le notaire vérifie le paiement des taxes et frais, ainsi que la capacité des parties à conclure l'accord.
Le transfert de propriété est effectué par un notaire ukrainien après la signature du contrat et le paiement du bien. Le notaire délivre une déclaration de propriété.
Le transfert des droits de propriété est confirmé par une inscription au registre national des droits de propriété sur les biens immobiliers. Le registre est ouvert et un extrait peut être demandé à tout moment (l'extrait est payant).
La propriété immobilière en Ukraine peut être enregistrée au nom de l'un des deux conjoints ou des deux conjoints en même temps. Les personnes inscrites dans la colonne « acheteur » du contrat notarié d'achat et de vente du bien immobilier sont considérées comme propriétaires.
Un ressortissant étranger a le droit de disposer d'un bien immobilier acheté en Ukraine, y compris en le louant. La loi ukrainienne interdit toutefois à un propriétaire non-résident en Ukraine de louer directement la propriété.
Un non-résident peut louer son bien immobilier par l'intermédiaire d'un résident ukrainien (entrepreneur privé ou personne morale) qui agit en tant que représentant et mandataire fiscal sur la base d'un accord écrit.
Un ressortissant étranger peut également enregistrer une personne morale en Ukraine et transférer son bien immobilier à sa Direction. Il peut également s'enregistrer en tant qu'entrepreneur privé en Ukraine et louer son bien immobilier après accomplissement des démarches d'enregistrement.
L'examen approfondi (due diligence) avant l'acquisition d'un bien immobilier en Ukraine constitue une étape clé. Pour ces démarches, notre cabinet oriente ses clients vers les avocats spécialisés et les notaires en Ukraine, qui sont qualifiés pour conduire l'analyse juridique du dossier.
Une partie du parc immobilier en Ukraine ne correspond pas aux normes actuelles et peut nécessiter des rénovations importantes. Certaines de ces rénovations peuvent s'avérer plus coûteuses qu'anticipé. Une analyse préalable conduite par les professionnels qualifiés permet de préciser ces éléments.
Pour les démarches relevant de professions réglementées, notre cabinet oriente ses clients vers les agents immobiliers titulaires de la carte professionnelle au sens de la loi Hoguet et les notaires en Ukraine. Cette publication a un caractère informatif général et ne constitue pas un conseil juridique.
EXPAT UKRAINE est un cabinet de conseil en expatriation, spécialisé sur la destination Ukraine. Nous n'exerçons aucune activité réglementée. Nos prestations consistent à accompagner nos clients dans la définition et l'organisation de leur projet d'expatriation, hors démarches réglementées. Pour toute question juridique, fiscale ou patrimoniale, nous orientons vers les catégories de professionnels indépendants compétents (avocats, notaires, experts-comptables, conseils en gestion de patrimoine).