Mis à jour le 6 septembre 2026.
Cette page rassemble les questions pratiques que pose l’achat d’un bien immobilier en Ukraine par un ressortissant étranger, du numéro fiscal à l’enregistrement de la propriété, avec les textes applicables. Les questions de principe (droit d’acheter, terrains agricoles, procédure, permis de séjour, frais et taxes) sont traitées sur la page Projet immobilier en Ukraine, et l’état du marché dans le guide Immobilier en Ukraine en 2026.
La législation ukrainienne permet à un ressortissant étranger d’enregistrer 100 % des droits de propriété à son nom. Si le ressortissant étranger le souhaite, le bien peut également être enregistré au nom d’une autre personne, sous réserve de la conformité avec la législation ukrainienne en vigueur.
Ces restrictions concernent principalement l’acquisition de terrains agricoles en Ukraine, des biens communaux et publics. Pour les biens bâtis, les ressortissants étrangers et les entreprises étrangères disposent de droits comparables à ceux des citoyens ukrainiens en matière d’acquisition de biens immobiliers en Ukraine.
Oui, la condition dépendant de la localisation du terrain. L’article 81, partie deuxième, du Code foncier prévoit que les étrangers et les apatrides peuvent acquérir la propriété de terrains non agricoles situés dans les limites d’une localité, ainsi que de terrains non agricoles situés hors des limites d’une localité sur lesquels sont implantés des biens immobiliers leur appartenant en propriété privée. La condition tenant à la présence d’un bâti ne vaut donc qu’en dehors des limites d’une localité.
Dans certains cas, des co-entreprises basées en Ukraine avec la participation d’entités juridiques et de personnes physiques étrangères peuvent acquérir la propriété de terrains non agricoles à des fins commerciales.
Sans numéro d’identification fiscale, l’enregistrement notarié des droits immobiliers ne peut pas avoir lieu. Le numéro fiscal (RNOKPP) est exigé pour tout enregistrement notarié des droits immobiliers.
Une demande contenant les données personnelles du ressortissant étranger et une traduction notariée de son passeport doit être soumise à l’autorité fiscale ukrainienne compétente.
Selon le Règlement approuvé par l’arrêté du ministère des Finances n° 822 du 29 septembre 2017, l’enregistrement de la personne physique au Registre d’État est effectué dans un délai de trois jours ouvrables à compter du dépôt de la fiche d’enregistrement n° 1DR auprès de l’organe de contrôle (section VII, point 6), délai porté à dix jours ouvrables lorsque les données transmises sont erronées ou incomplètes, et le document attestant cet enregistrement est délivré dans un délai de trois jours ouvrables à compter de la demande (point 8).
Les documents suivants doivent être soumis aux autorités fiscales ukrainiennes pour l’enregistrement d’une société étrangère :
Les documents suivants sont requis pour l’enregistrement du droit de propriété pour un ressortissant étranger :
Les documents suivants sont requis pour l’enregistrement d’un bien immobilier au nom d’une société étrangère :
L’évaluation immobilière est effectuée par des entités d’évaluation agréées, inscrites au registre national des évaluateurs. Chacune des parties au contrat d’achat et de vente peut demander une évaluation, sur la base des documents nécessaires.
En cas d’estimation en vue d’une revente, ces entités sont compétentes. Cela diffère de la pratique observée en France, où une agence immobilière peut effectuer une estimation.
Aucun texte n’impartit de délai à l’évaluation de la valeur d’un bien immobilier en Ukraine : ni la loi n° 2658-III sur l’évaluation des biens, des droits patrimoniaux et l’activité professionnelle d’évaluation en Ukraine, ni ses normes d’application ne fixent de durée. Les délais couramment annoncés relèvent de la pratique de marché, sans source officielle publiée.
Le prix peut être payé au moment de la conclusion du contrat de vente immobilier, les parties pouvant convenir d’autres modalités. L’impôt dû sur la cession suit un autre calendrier : selon le a) de l’article 172.5 du Code des impôts, il est déterminé et acquitté avant la certification notariée du contrat de vente ou d’échange par la personne qui vend ou échange le bien avec une autre personne physique, et l’article 172.4 subordonne cette certification, pour les opérations entre personnes physiques, à la présentation au notaire du justificatif de paiement de l’impôt et d’un certificat électronique de valeur estimée du bien ou d’un rapport d’évaluation enregistré conformément au point 172.3.
Le Règlement sur les opérations de caisse en monnaie nationale, approuvé par la résolution du directoire de la Banque nationale d’Ukraine n° 148 du 29 décembre 2017 (section II, point 7, sous-point 2), autorise les règlements en espèces entre personnes physiques au titre des contrats de vente soumis à certification notariée dans la limite de 50 000 UAH, soit environ 963 euros au taux officiel de la Banque nationale d’Ukraine du 6 septembre 2026. Le même sous-point prévoit qu’au-delà de 50 000 UAH les paiements sont effectués par virement de compte à compte ou par versement de fonds sur un compte : ce n’est pas une recommandation, mais une obligation. Le sous-point 2 ne comporte pas de mention journalière : celle-ci figure au sous-point 1, qui vise les règlements entre une personne physique et un professionnel.
Selon le règlement sur les mouvements transfrontaliers de valeurs monétaires, approuvé par la résolution du directoire de la Banque nationale d’Ukraine n° 3 du 2 janvier 2019 (points 5 et 6), une personne physique introduit en Ukraine des espèces et des métaux bancaires sans déclaration écrite en douane jusqu’à l’équivalent de 10 000 euros ; à partir de ce montant, la déclaration écrite en douane porte sur la totalité de la somme.
Oui. Cela constitue l’une des modalités possibles. Le circuit des fonds se détermine avec la banque et avec un avocat ukrainien, le compte d’investissement défini par le Règlement approuvé par la résolution du directoire de la Banque nationale d’Ukraine n° 5 du 2 janvier 2019 étant réservé à l’investisseur étranger.
Le règlement passe par un compte bancaire ouvert en Ukraine. Le compte d’investissement du non-résident investisseur reposait sur le chapitre 16 de l’Instruction sur l’ouverture, l’utilisation et la clôture des comptes en monnaie nationale et en devises, approuvée par la résolution du directoire de la Banque nationale d’Ukraine n° 492 du 12 novembre 2003. Cette Instruction a cessé de produire effet le 1er août 2022, abrogée par la résolution n° 118 du 13 juin 2022, et l’Instruction qui l’a remplacée, approuvée par la résolution n° 162 du 29 juillet 2022, ne comporte plus cette catégorie de compte. Un compte d’investissement subsiste, défini par le Règlement approuvé par la résolution n° 5 du 2 janvier 2019, mais il est réservé à l’investisseur étranger, ce qui ne recouvre pas tout acquéreur étranger. Le circuit des fonds vers un compte ouvert en Ukraine comporte trois étapes :
Il est également possible de transférer des fonds sans conversion de devises, au sein d’une banque et avec son accord.
Aucun texte de la Banque nationale d’Ukraine ne fixe de délai d’exécution pour un virement entrant vers l’Ukraine depuis l’étranger : ni la résolution du directoire n° 18 du 24 février 2022, ni l’Instruction approuvée par la résolution n° 162 du 29 juillet 2022 n’en impartissent. Les durées couramment annoncées relèvent de la pratique bancaire, sans source officielle publiée, et la même absence vaut pour le virement du compte ouvert en Ukraine vers le compte du vendeur, que la banque soumet au contrôle des changes. Le sens inverse n’est pas symétrique : la résolution n° 18 interdit par principe, à son point 14, le transfert transfrontalier de valeurs monétaires hors d’Ukraine, sous réserve des exceptions qu’elle énumère.
L’unité de surveillance financière de la banque peut exiger des documents complémentaires pour confirmer l’origine des fonds étrangers.
Lors d’un achat sur le marché primaire (auprès d’un promoteur), l’enregistrement notarié du droit de propriété intervient après l’achèvement du bien, sa mise en service et l’enregistrement des documents nécessaires par le promoteur.
Selon l’article 19 de la loi n° 1952-IV, les actes d’enregistrement sont accomplis le jour de l’enregistrement de la demande au Registre d’État des droits, l’enregistrement d’État du droit de propriété intervenant dans un délai n’excédant pas cinq jours ouvrables à compter de cet enregistrement.
Le même délai s’applique lors de l’achat sur le marché secondaire.
Selon l’article 334, partie quatrième, du Code civil, les droits sur les biens immobiliers soumis à enregistrement d’État naissent au jour de cet enregistrement, et l’article 182 soumet à enregistrement d’État le droit de propriété et les autres droits réels sur les immeubles, ainsi que leur naissance, leur transfert et leur extinction. Le transfert de propriété n’intervient donc pas à la certification notariée du contrat, mais à l’enregistrement d’État du droit : la confusion tient à ce que le notaire agit aussi comme registrateur d’État, ces deux actes restant distincts. Le notaire vérifie le paiement des taxes et frais, ainsi que la capacité des parties à conclure l’accord.
Après la signature du contrat et le paiement du bien, l’enregistrement d’État du droit de propriété est effectué par un notaire ukrainien agissant comme registrateur d’État. Le notaire délivre un extrait attestant cet enregistrement.
Le transfert des droits de propriété est confirmé par une inscription au registre national des droits de propriété sur les biens immobiliers. Le registre est ouvert et un extrait peut être demandé à tout moment (l’extrait est payant).
La propriété immobilière en Ukraine peut être enregistrée au nom de l’un des deux conjoints ou des deux conjoints en même temps. En droit ukrainien, l’inscription au contrat ne détermine toutefois pas la propriété : selon l’article 60 du Code de la famille, le bien acquis par les époux pendant le mariage leur appartient en propriété commune conjointe, et toute chose acquise pendant le mariage, hors objets d’usage individuel, est présumée relever de ce régime, quel que soit le nom porté à l’acte. C’est aussi pourquoi l’article 65, alinéa 3, dans sa rédaction issue de la loi n° 4824-IX du 25 mars 2026, exige le consentement écrit et notarié du conjoint pour tout contrat soumis à certification notariée ou à enregistrement d’État.
Un ressortissant étranger a le droit de disposer d’un bien immobilier acheté en Ukraine, y compris en le louant. Selon l’article 170.1.3 du Code des impôts, un bien appartenant à une personne physique non-résidente n’est donné à bail que par l’intermédiaire d’un entrepreneur individuel ou d’une personne morale résidents en Ukraine, qui exercent les fonctions de représentant de ce non-résident sur la base d’un contrat écrit et agissent comme mandataire fiscal pour ces revenus.
Un ressortissant étranger peut s’enregistrer en tant qu’entrepreneur privé en Ukraine et louer son bien immobilier après accomplissement des démarches d’enregistrement.
Le cadre fiscal applicable à l’immobilier en Ukraine présente des spécificités. Aucune statistique publique ne dénombre les redevables effectifs de l’impôt sur les biens immobiliers rapportés à la population. Le mécanisme qui sous-tend l’idée d’une exonération large existe bien, sous la forme de la réduction de base imposable de 60 m² pour l’ensemble des appartements détenus, quel qu’en soit le nombre, prévue au a) de l’article 266.4.1 du Code des impôts, mais la proportion de ménages exonérés n’est publiée par aucune source officielle.
L’Ukraine connaît un impôt foncier : l’article 265 du Code des impôts range la redevance foncière, la plata za zemliu, parmi les composantes de l’impôt sur les biens, et les articles 269 à 289 la régissent. Selon l’article 269.1.1, elle est due par les propriétaires de terrains et de parts de terrain ; l’article 274.1 en plafonne le taux, fixé par le conseil local, à 3 % de l’évaluation monétaire normative, à 1 % pour les terres d’usage commun, de 0,3 à 1 % pour les terres agricoles et à 0,1 % pour les terres forestières. L’impôt sur les biens immobiliers autres que les terrains, prévu à l’article 266, en est distinct ; la date de son introduction n’a pas pu être établie sur la version consolidée du Code, dont l’historique législatif joint à l’article 265 ne remonte pas au-delà de 2013.
L’impôt ukrainien assis sur le logement n’est pas une taxe d’habitation : selon l’article 266.1.1 du Code des impôts, le redevable en est le propriétaire du bien, non son occupant. Il ne s’applique qu’au-delà de certaines surfaces : selon l’article 266.4.1, la base imposable est réduite de 60 m² pour l’ensemble des appartements détenus, de 120 m² pour l’ensemble des maisons et de 180 m² lorsque le contribuable détient à la fois des appartements et des maisons, quel qu’en soit le nombre dans chaque cas.
La série de Derjstat sur le parc de logements d’Ukraine, qui portait l’indicateur de surface habitable moyenne par habitant, n’est plus publiée depuis l’exercice 2019, et Eurostat ne publie pas d’équivalent en mètres carrés pour l’ensemble de l’Union, son indicateur harmonisé étant le nombre de pièces par personne. Aucune comparaison chiffrée de surface habitable moyenne entre l’Ukraine et l’Europe n’est donc vérifiable.
Selon l’article 266.5.1 du Code des impôts, le taux de cet impôt est fixé par les conseils locaux dans la limite de 1,5 % du salaire minimum par mètre carré de surface imposable : 1,5 % est un plafond, non un taux applicable partout. Le salaire minimum mensuel s’élève à 8 647 UAH au 1er janvier 2026 selon le service des impôts d’Ukraine, soit 193 dollars au taux officiel de la Banque nationale d’Ukraine du 6 septembre 2026.
L’article 266.4.3 écarte la réduction de base imposable pour les biens dont la surface excède cinq fois la surface exonérée et pour les biens que leurs propriétaires utilisent afin de produire des revenus, notamment lorsqu’ils sont donnés à bail, en crédit-bail ou en prêt à usage, ou utilisés dans une activité entrepreneuriale. À titre d’illustration, pour un contribuable qui détient un seul appartement de 90 m² et ne l’utilise pas pour produire des revenus, seuls les 30 m² qui excèdent la réduction de base sont imposés, le montant dû dépendant du taux que le conseil local a effectivement fixé dans la limite rappelée ci-dessus.
Le prix affiché n’est qu’une partie de la question. Le titre du vendeur, les inscriptions au registre d’État et la situation d’urbanisme se vérifient avant tout engagement, avec un avocat ukrainien.
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