Mis à jour le 6 septembre 2026.
Le marché immobilier ukrainien traverse une période de recomposition profonde depuis 2022. Pour les ressortissants étrangers qui s’intéressent au pays, qu’il s’agisse d’une résidence personnelle ou d’une opération patrimoniale, cet article propose un panorama informatif du cadre juridique, des procédures et des risques.
Le marché immobilier ukrainien est segmenté par région et par segment de marché. Les villes situées à l’ouest du pays (Lviv, Ivano-Frankivsk, Ternopil) connaissent une activité soutenue, alimentée par l’afflux de déplacés internes, la présence des organisations internationales et le repositionnement de certaines entreprises. Kyiv affiche une dynamique contrastée selon les arrondissements et selon les périodes. Les zones de l’est et du sud-est sont exposées au conflit et présentent un profil de risque qui les place hors du champ des opérations classiques.
Les niveaux de prix indiqués dans cet article sont des ordres de grandeur observés à titre informatif.
Kyiv concentre l’essentiel de l’activité immobilière ukrainienne. La capitale dispose du marché locatif le plus profond du pays et accueille la majorité des représentations diplomatiques, des organisations internationales et des entreprises étrangères implantées. Plusieurs arrondissements (Pechersk, Shevchenkivsky, Obolon) figurent parmi les zones les plus actives.
Lviv concentre une activité résidentielle alimentée par les déplacés internes et la présence d’organisations internationales. Ivano-Frankivsk connaît une dynamique de marché soutenue, dans un contexte de relocation depuis les régions de l’est. Odessa présente une situation spécifique liée à sa position côtière et aux infrastructures portuaires.
Prix publiés par LUN, données de juin 2026, à titre indicatif. Sauf mention contraire, il s’agit de prix moyens par logement selon le nombre de pièces
Les ressortissants français peuvent acquérir des biens immobiliers résidentiels en Ukraine sans restriction de nationalité, dans le cadre des règles de droit commun applicables aux transactions immobilières, le terrain d’assiette relevant, lui, de l’article 81, partie deuxième, du Code foncier, qui ouvre aux étrangers les terrains non agricoles situés dans les limites d’une localité et, hors de ces limites, ceux sur lesquels sont situés des biens immobiliers leur appartenant. L’acquisition de terres agricoles n’est en revanche pas ouverte aux ressortissants étrangers : l’article 130, partie première, du Code foncier réserve cette acquisition aux citoyens ukrainiens, à l’État, aux communautés territoriales et aux personnes morales ukrainiennes dont les seuls associés sont des citoyens ukrainiens, l’État ou des communautés territoriales, et il subordonne à l’approbation d’un référendum l’acquisition par une personne morale ukrainienne dont un associé ou un bénéficiaire effectif n’est pas citoyen ukrainien. Selon l’article 81, partie quatrième, du même code, les terres agricoles recueillies en succession par un étranger ou par un apatride sont aliénées dans le délai d’un an.
L’acquisition d’un bien immobilier ukrainien fait intervenir plusieurs étapes encadrées par le droit ukrainien, notamment l’intervention d’un notaire ukrainien pour la signature de l’acte et l’enregistrement au Registre d’État des droits réels. La due diligence préalable porte sur les titres de propriété, les éventuelles dettes, hypothèques et servitudes attachées au bien.
Étapes générales d’une acquisition immobilière en Ukraine
Cette séquence est donnée à titre indicatif. La chronologie effective d’une transaction dépend du bien, du vendeur, du financement et des particularités du dossier.
Aucun texte publié par la Banque nationale d’Ukraine ne pose d’interdiction d’octroi de prêts immobiliers aux non-résidents étrangers, et aucune statistique publique ne mesure ces encours ; la résolution n° 18 du 24 février 2022 porte sur le fonctionnement du système bancaire sous loi martiale et sur les transferts, non sur ce point. Le crédit hypothécaire accessible institué par la résolution du Cabinet des ministres d’Ukraine du 2 août 2022 n° 856 s’adresse, selon le point 3 des conditions qu’elle approuve, aux citoyens ukrainiens qui relèvent de l’une des catégories qu’il énumère. Aucune source officielle ne documente le mode de financement des acquisitions immobilières par des acquéreurs étrangers. Les transferts de fonds vers l’Ukraine s’effectuent par virement bancaire international, dans le respect des procédures de contrôle des changes en vigueur.
Les revenus locatifs tirés d’un bien immobilier ukrainien sont en principe imposables en Ukraine, selon le régime applicable à la situation du contribuable. La France et l’Ukraine sont liées par une convention de non-double imposition qui encadre les modalités d’élimination de la double imposition.
Obligations déclaratives françaises
La détention par un résident fiscal français d’un bien immobilier à l’étranger, et la perception de revenus locatifs de source étrangère, sont assorties d’obligations déclaratives en France.
Le prix affiché n’est qu’une partie de la question. Le titre du vendeur, les inscriptions au registre d’État et la situation d’urbanisme se vérifient avant tout engagement, avec un avocat ukrainien.
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Sur le plan juridique, une acquisition immobilière en Ukraine peut être réalisée par procuration notariée donnée à un mandataire local. La procuration est rédigée par un notaire (en France ou en Ukraine selon les configurations) et soumise aux exigences de forme du droit ukrainien.
L’exposition au risque sécuritaire dépend fortement de la localisation du bien et de l’évolution de la situation. Les villes de l’ouest (Lviv, Ivano-Frankivsk) présentent un profil de risque sensiblement différent de Kyiv ou des villes proches du front.
Un résident fiscal français qui détient un bien immobilier en Ukraine est soumis à plusieurs obligations déclaratives en France : déclaration des comptes bancaires étrangers utilisés pour l’opération, déclaration des revenus de source ukrainienne, application éventuelle de l’IFI selon les seuils en vigueur, et obligations spécifiques en cas de cession.
La due diligence sur un bien immobilier ukrainien est conduite par un avocat ukrainien. Elle porte notamment sur la vérification des titres de propriété, la chaîne de propriétaires antérieurs, l’existence d’hypothèques ou de servitudes, la conformité urbanistique, l’absence de litiges en cours et les autorisations d’occupation.
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