Mis à jour le 24 octobre 2026.
Cette page présente les étapes préalables à un projet immobilier en Ukraine, le cadre juridique applicable et les démarches d’acquisition.
Cette section rassemble des éléments d’information sur les questions fréquemment posées concernant le projet immobilier des ressortissants étrangers dans le pays.
Les questions pratiques (numéro fiscal, documents, évaluation, paiement, enregistrement de la propriété, location et fiscalité) sont regroupées dans la page Achat immobilier en Ukraine par un étranger : questions fréquentes.
Pour les biens bâtis, la législation ukrainienne ne pose pas de restriction tenant à la nationalité de l’acquéreur, et les ressortissants étrangers disposent de droits comparables à ceux des citoyens ukrainiens pour acquérir des biens immobiliers en Ukraine. Pour le foncier, l’article 81, partie deuxième, du Code foncier limite l’acquisition par les étrangers et les apatrides aux terrains non agricoles situés dans les limites d’une localité et aux terrains non agricoles situés hors de ces limites sur lesquels sont implantés des biens immobiliers leur appartenant en propriété privée, et l’article 130, partie première, du même Code réserve la propriété des terres agricoles aux citoyens ukrainiens, aux personnes morales ukrainiennes dont les seuls associés sont des citoyens ukrainiens, l’État ou des communautés territoriales, ainsi qu’à l’État et aux communautés territoriales. Aucun texte ne subordonne l’acquisition d’un bien immobilier à un âge de 18 ans révolus ni à un séjour légal en Ukraine : la condition de séjour légal posée au point 5 de la section VII du Règlement sur l’enregistrement des personnes physiques au Registre d’État des personnes physiques contribuables, approuvé par l’arrêté du ministère des Finances n° 822 du 29 septembre 2017, porte sur cet enregistrement, et le point 7 de la section III du même Règlement prévoit que les personnes qui résident ou séjournent à l’étranger et qui ne peuvent pas se présenter auprès de l’organe de contrôle compétent en Ukraine adressent par voie postale au service des impôts leur fiche d’enregistrement et une copie de leur pièce d’identité. La procédure de cet enregistrement et ses délais sont présentés dans les questions pratiques sur l’achat immobilier en Ukraine.
Oui. Cette acquisition implique notamment une inscription auprès des autorités fiscales ukrainiennes et l’obtention d’un certificat adéquat.
L’ouverture d’un compte bancaire en Ukraine est également requise pour le paiement du bien immobilier. L’ouverture d’un compte local n’est pas la seule réserve. Selon l’article 130, partie première, du Code foncier, l’acquisition de terres agricoles par une personne morale créée et enregistrée selon le droit ukrainien dont les associés, les fondateurs ou les bénéficiaires effectifs finaux ne sont pas des citoyens ukrainiens ne peut intervenir qu’à compter de l’approbation d’une telle décision par référendum et à cette condition. Une société étrangère ne peut acquérir un terrain non agricole que dans les cas énumérés à l’article 82, partie deuxième, du même Code. Des interdictions demeurent en toute hypothèse, notamment pour la bande de 50 kilomètres le long de la frontière terrestre, pour les bénéficiaires établis en zone offshore, pour les ressortissants d’un État agresseur et pour les entités contrôlées par des personnes des pays listés par le GAFI.
La procédure d’acquisition peut être synthétisée en sept étapes :
Non. L’article 4, partie deuxième, point 3, de la loi n° 2491-III du 7 juin 2001 ouvre l’autorisation d’immigration aux personnes ayant réalisé un investissement étranger en devise convertible dans l’économie ukrainienne. Il ne mentionne aucune acquisition de bien immobilier. L’investissement dans l’économie ukrainienne intervient lorsque les fonds sont dirigés vers une activité commerciale et la réalisation de bénéfices en Ukraine.
Aucun seuil légal ne porte sur la valeur d’un bien immobilier. Deux seuils de 100 000 existent, sur d’autres objets et dans des monnaies différentes : l’article 4, partie douzième, point 2, de la loi n° 3773-VI du 22 septembre 2011 retient une part d’au moins 100 000 euros dans le capital social d’une personne morale ukrainienne pour la délivrance d’un titre de séjour temporaire, et l’article 4, partie deuxième, point 3, de la loi n° 2491-III du 7 juin 2001 retient un investissement étranger d’au moins 100 000 dollars dans l’économie ukrainienne pour l’autorisation d’immigration. Un bien immobilier peut être acquis par une société ukrainienne détenue par un ressortissant étranger, puis attribué à celui-ci ou loué par lui à cette société.
Non, à ce jour. L’autorisation de vente de terrains agricoles aux ressortissants étrangers est conditionnée à un référendum pan-ukrainien.
Ainsi, l’acquisition de terrains agricoles ukrainiens n’est pas ouverte aux ressortissants étrangers, sous la réserve posée par l’article 81, partie quatrième, du Code foncier : les terres agricoles reçues en succession par des étrangers ou des apatrides doivent être cédées dans le délai d’un an.
Non. Les démarches d’acquisition (résidentielle ou commerciale) en Ukraine peuvent être effectuées soit directement par le ressortissant étranger, soit par son mandataire, qui agit sur la base d’une procuration.
La procuration peut être délivrée dans le pays de résidence du ressortissant étranger. L’acquisition immobilière en Ukraine avec procuration permet ainsi à un ressortissant étranger de déléguer la gestion de la transaction. Le recours à un mandataire permet de conduire une acquisition sans déplacement. Le ministère français de l’Europe et des Affaires étrangères déconseille formellement les déplacements en Ukraine.
Oui. Une procuration peut être émise en Ukraine ou à l’étranger. Les procurations et autres documents émis depuis l’étranger nécessitent une certification officielle (apostille ou légalisation consulaire selon le pays d’émission).
L’acquisition d’un bien immobilier sur le marché primaire ou secondaire peut être associée à certains risques. La procédure de due diligence vise à les identifier.
Lors de l’acquisition d’un appartement sur le marché primaire ukrainien (directement auprès de promoteurs), il convient de prêter attention à l’intégrité et à la solvabilité du promoteur, à la garantie d’achèvement, ainsi qu’à la mise à disposition des documents de permis nécessaires dans le cadre du programme immobilier neuf. Lors de l’acquisition d’un bien immobilier sur le marché secondaire, la due diligence permet d’accéder à l’historique du bien, de vérifier s’il est mis en gage ou soumis à des restrictions légales.
Ces vérifications interviennent avant la signature d’un compromis ou d’un contrat de vente.
Oui. Les modalités dépendent des accords proposés par le promoteur. L’équivalent ukrainien de la vente en l’état futur d’achèvement existe en Ukraine, pour les maisons comme pour les appartements, mais son cadre juridique est récent : la loi n° 2518-IX du 15 août 2022 régit la circulation civile des objets de construction inachevés et des biens immobiliers futurs et sécurise les droits réels sur ces objets, son article 1er définissant le bien immobilier futur comme la partie constitutive d’un objet de construction inachevé divisible qui deviendra un bien immobilier autonome après réception de l’ouvrage achevé. Aucune source primaire ne rattache l’apparition des programmes neufs à 2004.
Dans la plupart des cas, l’acquisition auprès d’un promoteur nécessite l’ouverture d’un compte bancaire en Ukraine. Il peut s’agir d’un compte ordinaire ou d’un compte d’investissement, cette seconde catégorie n’étant pas ouverte à tout acquéreur étranger : le compte d’investissement est défini par le Règlement approuvé par la résolution du directoire de la Banque nationale d’Ukraine n° 5 du 2 janvier 2019 et réservé à l’investisseur étranger.
Plusieurs options étant possibles, il convient de définir l’objectif de l’acquisition, son utilisation ultérieure et les préférences du vendeur.
Au moment de l’enregistrement du bien immobilier, les frais et taxes suivants sont applicables :
Les parties peuvent convenir entre elles de la répartition de ces frais.
L’impôt sur le revenu tiré de la cession pèse sur le vendeur, non sur l’acquéreur, et ne compte donc pas parmi les frais d’acquisition. Selon l’article 172.1 du Code des impôts, le revenu tiré d’une cession n’est pas imposé une fois par année fiscale, à la condition que le bien ait été détenu plus de trois ans et qu’il figure parmi ceux que ce point énumère : maison d’habitation, appartement ou une partie de ceux-ci, chambre, maison de jardin ou de campagne et leur terrain d’assiette, terrain n’excédant pas les normes de cession gratuite fixées par l’article 121 du Code foncier, terrain agricole reçu en propriété lors d’une privatisation ou de l’attribution en nature d’une part foncière. La condition de détention pendant plus de trois ans ne s’applique pas au bien reçu en succession. L’article 172.2 soumet au taux de 5 % prévu au point 167.2 la cession, au cours de la même année, d’un deuxième bien parmi ceux énumérés au point 172.1 comme celle d’un bien qui n’y est pas énuméré, et au taux de 18 % prévu au point 167.1 la troisième cession et les suivantes parmi les biens énumérés au point 172.1 comme la deuxième cession et les suivantes de biens qui n’y sont pas énumérés ; lorsque le bien a été reçu en succession, le taux de 5 % du point 167.2 s’applique. Lorsque le vendeur est une personne physique non-résidente, l’article 172.9 renvoie au point 167.1 et le taux est de 18 %. À cet impôt s’ajoute la taxe militaire de 5 % de l’objet imposable, prévue au sous-point 1.3 du point 16-1 de la sous-section 10 de la section XX du même Code.
L’examen approfondi (due diligence) avant l’acquisition d’un bien immobilier en Ukraine constitue une étape clé.
Une partie du parc immobilier en Ukraine ne correspond pas aux normes actuelles et peut nécessiter des rénovations importantes. Certaines de ces rénovations peuvent s’avérer plus coûteuses qu’anticipé.
Une acquisition en Ukraine suit un ordre précis, et plusieurs étapes relèvent de professions réglementées. Voici le déroulé et le rôle de chacun.
Quand un avocat, un notaire ou un agent titulaire de la carte professionnelle est nécessaire, nous vous mettons en relation.
Les vérifications utiles se font avant l’engagement, pas après la signature. Titre du vendeur, inscriptions au registre, situation d’urbanisme : chaque point se contrôle en amont, avec un avocat ukrainien.
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